Wenn ein EU/EFTA-Bürger in der Schweiz Wohnsitz nimmt, dann kann er sich frei im helvetischen Immobilienmarkt tummeln. Er kann etwa Hauptwohnung, Zweitwohnung, Ferienwohnungen oder Renditeliegenschaften aller Art ohne Bewilligungspflicht nach Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, auch „Lex Koller“ genannt) erwerben. Bei Auslandswohnsitz ist dagegen jeglicher Immobilienerwerb durch Nicht-Schweizer nicht möglich (d.h. Bewilligungen werden/würden nicht erteilt), mit der Ausnahme der frei erwerbbaren kommerziell genutzten Liegenschaften (z.B. Büros, Ladenflächen, Fabrikationsräume, Hotels, etc.) und in einigen Kantonen der Ferienwohnungen, deren Erwerb, kontingentiert, zumeist beschränkt auf Fremdenverkehrsortschaften und flächenmässig limitiert, bewilligt werden kann.
In unserer Beratungspraxis stossen wir regelmässig auf Einwanderungswillige, die eine ihnen passende Wohnimmobilie identifiziert haben und diese vor der beabsichtigten Wohnsitznahme erwerben möchten. Sie können die Auswanderung resp. die Anmeldung des zivilrechtlichen Wohnsitzes bei einer schweizerischen Einwohnerkontrolle z.B. noch nicht vollziehen, weil sie etwa Arbeitsverträge, Abwicklungen von Unternehmen, Steuerplanungserwägungen oder private Gründe noch einige Zeit am Wegzugsorte binden. In diesem Falle sind die künftigen Einwanderer aus BewG-Sicht weiterhin Personen im Ausland, die für den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz grundsätzlich der Bewilligungspflicht unterliegen. Da aber laut Lex Koller der Erwerb dann keiner Bewilligung bedarf, wenn das Grundstück dem Erwerber als natürliche Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient, wird der bewilligungsfreie Erwerb eines Grundstücks zur künftigen Nutzung als Hauptwohnung vor der tatsächlichen Verlegung des Wohnsitzes (Verlagerung des Lebensmittelpunktes) zuweilen trotzdem ermöglicht, sofern die Zusicherung erfolgt, dass der Wohnsitzwechsel demnächst stattfinden wird. Dabei kommen unterschiedliche kantonale Gesetzesauslegungen und Usancen zur Wirkung. Stets muss aber die kantonal zuständige Bewilligungsbehörde aufgrund eines Gesuches um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht durch die Person im Ausland entscheiden. Je nach Kanton werden verschieden detaillierte Unterlagen verlangt, so etwa Angaben zum Datum der tatsächlichen Wohnsitznahme, Hinweise zum allfälligen Erwerbsstatus in der Schweiz, Begründungen zur Noch-Nicht-Wohnsitznahme, Kaufvertrag oder dessen Entwurf, Grundbuchauszug, Angaben zu ausländischen Wohnstätten oder die Erklärung darüber, dass das Objekt selbstbewohnt und als Hauptwohnung benutzt wird. Die Frist zwischen Kauf und effektiver Wohnsitznahme darf in der Regel sechs Monate nicht überschreiten. Bei Umbau oder Neubau (vor einer Wohnsitznahme kann auch der Kauf von Bauland sein, sofern dessen Bebauung innerhalb eines Jahres nach Erwerb initiiert wird) kann diese Frist auch länger (z.B. bis zu zwei Jahren) angesetzt sein. Die Behörden statuieren über die Feststellungsverfügung alsdann Auflagen (z.B. Nachweis der Hauptwohnsitznahme) und weisen auf die Konsequenzen von BewG-Verletzungen hin.
Schwierigkeiten können entstehen, wenn das zu erwerbende Grundstück für den Zweck einer Hauptwohnung zu grossflächig ist. Problemlos ist der Kauf von Grundstücken unter 3’000 Quadratmetern. Bei grösseren Flächen entsteht die grundsätzliche Vermutung, dass der Erwerb des grossen Grundstückes (auch) der Kapitalanlage dient, weil die die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck (Hauptwohnung) erfordert. Trotzdem kann in einigen Fällen der Kauf eines grösseren Grundstücks genehmigt werden. Möglich ist dies vor allem in Fällen, in denen ein Gebäude wegen der zulässigen Ausnützung auf einem kleineren Grundstück nicht sinnvoll erstellt oder wenn das Grundstück von seiner tatsächlichen Situation her nicht sinnvoll abparzelliert werden kann (Steilhang, Waldrand, Böschung, Mauern). Eine Einschränkung für die Grösse der Parzellenfläche ergibt sich im Prinzip nur von der Funktionalität her: Die gesamte Grundstücksfläche muss der Hauptwohnung dienen und es darf nur eine Hauptwohnung auf diesem Grundstück stehen. Insbesondere muss die Möglichkeit ausgeschlossen werden, dass das Grundstück weiter überbaut, allenfalls parzelliert und veräussert werden kann.
EU/EFTA-Staatsangehörige erleichtern sich eine Ansiedlung, indem sie den Kauf einer helvetischen Immobilie nach erfolgter Wohnsitznahme (Anmeldung am Orte des Kaufobjektes, in Mietwohnung oder Beherbergungsstätte). Sollte aber einen Kauf vor der Wohnsitznahme ins Auge gefasst worden sein (was angesichts des ausgetrockneten Immobilienmarktes recht häufig ist), dann steht Emigration Now für Abklärungen und Gesuchstellungen für alle 26 Kantone zur Disposition.
(Aktualisiert September 2021)
