Für Auswandungswillige, welche in helvetischen Gefilden Immobilien besitzen, eröffnen sich im Vorfeld des Wohnsitzwechsels ins Ausland Fragestellungen bezüglich der Disposition von schweizerischen Liegenschaften. Recht häufig wird selbstbewohntes Eigentum vor dem Wegzug veräussert, etwa um einen Immobilienerwerb im Ausland oder die Auswanderung selbst zu finanzieren. Manchmal erfolgt der Verkauf erst nach der Wohnsitzverlagerung. Zuweilen wird auch eine Vermietung der schweizerischen Wohnstätten angedacht, um ein regelmässiges Einkommen zu erzielen. Ähnlich verfügt wird über Ferienobjekte, die entweder verkauft, vermietet oder zur Eigennutzung beibehalten werden. Unterschiedlich fällt schliesslich ebenfalls der Umgang mit Renditeliegenschaften, die über Gesellschaften oder im Privatvermögen gehalten werden, aus. Nicht selten wird dabei die Angelegenheit nicht in allen Facetten und Implikationen reflektiert. Die Konsequenzen können bitter, d.h. kostspielig, ausfallen. Emigration Now konnte selbst im Rahmen von Auswanderungsorientierungen schon vielfach hohen Schaden abwenden, indem auf die ganze Tragweite der Thematik hingewiesen wurde.
Die schweizerische Seite der steuerlichen Immobilienhandhabung ist relativ einfach. Schweizer und EU/EFTA-Bürger können helvetische Liegenschaften ohne weiteres auch bei Auslandswohnsitz weiter halten. Es entsteht im Privatbesitz eine beschränkte Steuerpflicht im Belegenheitskanton, wobei zu deren Erfüllung bzw. zur Bestimmung des relevanten Steuersatzes weiterhin das gesamte Welteinkommen und -vermögen jährlich deklariert werden muss. Bei Veräusserungen fallen u.U. Grundstückgewinnsteuern und Handänderungssteuern an. Aussersteuerlich stellen sich zuweilen, in Abhängigkeit der Auswanderungsdestination und allenfalls der Aufgabe einer Erwerbstätigkeit mit entsprechenden Einkommens- und Tragbarkeitsreduktionen, Fragen zur Aufrechterhaltung und Weiterführung von Hypothekarfinanzierungen durch schweizerische Banken und Versicherer. Hierbei sollten Lösungsansätze und Vorgehensweisen vor dem Wegzug erhärtet werden.
Zu vergegenwärtigen sind stets auch die Steuerregelungen am neuen Wohnsitz im Ausland sowie, sofern vorhanden, die Normen der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit der Schweiz. Fast alle DBA richten sich bezüglich der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen am OECD-Musterabkommen, dass dem sog. Belegenheitsprinzip gehorcht. Dieser Grundsatz statuiert etwa, die Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung, der Vermietung oder Verpachtung sowie jeder anderen Art der Nutzung unbeweglichen Vermögens am Orte der belegenen Sache (also in unserem Falle in der Schweiz) besteuert werden können. Dies bedeutet aber nicht, dass der Wohnsitzstaat dieselben Einkünfte nicht ebenfalls belastet. Ist dies der Fall resultiert eine doppelte Besteuerung, die aber dank dem DBA eliminiert wird. Wie dies geschieht, ist im sog. Methodenartikel, das in jedem DBA enthalten ist, erläutert. Anzutreffen sind zwei Systeme, die Anrechnungsmethode und Freistellungsmethode. Letztere wird eher selten angewandt und bedeutet bezüglich Immobilien, dass der Ansässigkeitsstaat die Einkünfte von der Besteuerung freistellt, zumeist mit Progressionsvorbehalt (so bedient sich etwa die Schweiz dieses Systems: Wer mit primären Schweizer Steuerwohnsitz eine Auslandsimmobilie hält oder hielt, weiss, dass entsprechende Einkünfte resp. Vermögen nicht direkt besteuert, aber zur Steuersatzbestimmung auf das Gesamteinkommen bzw. -vermögen herangezogen werden). Das Gros der Länder (einige Beispiele: Deutschland, Frankreich, Italien, Spanien, Portugal ausserhalb des NHR-Steuerprogramms, Österreich, USA, Kanada) belastet im Anrechnungsverfahren. Die Immobilieneinkünfte werden voll besteuert, dafür werden die ausländischen (hier: schweizerischen) Steuern angerechnet, womit die doppelte Besteuerung behoben wird. Besonders in Hochsteuerländern mit steiler Progressionskurve können schweizerische Immobilieneinkünfte dafür sorgen, dass das übrige Einkommen (z.B. Gehälter, Renten, etc.) schnell sehr hohe prozentuale Belastungen erfährt, evtl. deutlich mehr als die häufig separat erhobenen Kapitalertragssteuern. Für etliche dieser Länder ist auch das Augenmerk auf Immobiliendispositionen im Auswanderungsjahr zu richten, da eventuell Zusatzbesteuerungen oder satzbestimmende Gegebenheiten Steuerrechnungen belastender machen könnten.
Bei Wohnsitz in Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen kann sich u.U. eine effektive doppelte Besteuerung derselben Einkünfte realisieren, wenn auch manche Steuerhoheiten trotz fehlendem DBA eine volle oder partielle Anrechnung der ausländischen Abgaben zulassen.
Weitere Überraschungen können bei Verkäufen nach Auswanderung resultieren. So kann etwa das neue Wohnsitzland Begehrlichkeiten auf Grundstückgewinne geltend machen. Diese können insbesondere bei langer CH-Haltedauer schnell höher als die schweizerischen Grundstückgewinnsteuern ausfallen. Für Probleme können darüber hinaus Bewertungsfragen sorgen. Die schweizerischen Steuerwerte und Abzüge werden selten tel quel übernommen, vielmehr kommen nationale Normen zum Zuge.
Auch darf nicht übersehen werden, dass die viele ausländische Steuerhoheiten nicht wie in der Schweiz nach dem System der Familienbesteuerung besteuern, sondern strikte oder allenfalls modifizierte Individualbesteuerungen durchsetzen. Diese Gegebenheit kann auch zu Handlungsbedarf bezüglich der CH-Liegenschaften vor dem Wegzug führen.
Ebenfalls häufig verkannt werden Problemfelder, die sich nach dem Tod des Eigentümers schweizerischer Liegenschaften präsentieren können. In manchen Ländern werden Erben mit beträchtlichen, teils gar prohibitiven, Erbschaftssteuern konfrontiert. Auch hierbei lohnt sich eine rechtzeitige Auseinandersetzung der Sache vor der Auswanderung. Eventuell können künftige Steuerlasten vorab minimiert oder gar vermieden werden. Unter Umständen können sich etwa (evtl. steuerfreie) Schenkungen oder Erbvorbezüge durch nahe Verwandte, kombiniert mit Nutzniessungen bzw. Niessbräuchen, noch in der Schweiz empfehlen. Denkbar sind auch, je nach Auslandsdestination, Lösungen via Immobiliengesellschaften, Familienpools, Trusts oder Familienstiftungen.
Schliesslich haben sich Auswanderer zu überprüfen, ob schweizerischer Immobilienbesitz überhaupt in das eigene Vermögensset passt. Wenn z.B. CH-Liegenschaften einen grossen Teil des Gesamtvermögens ausmachen, dann kann am Auslandswohnsitz mangels ausreichender Diversifikation eine ungesunde Risikoexposition entstehen. Gerade dieser Tage beobachten wir dies: Der Franken, bedingt durch die covid-Unwägbarkeiten und seine traditionelle „safe have“-Funktion liegt gegenüber vielen Währungen im Höchst, ebenso haben die helvetischen Liegenschaftsbewertungen schindelerregende Höhen erreicht. Eine durchaus plausible baldige Korrektur dieser Umstände, könnte aus der Sicht der neuen Inlandswährung eine nennenswerte Vermögenseinbusse bedeuten.
In die ganzen Überlegungen sind auch Aufwandserwägungen mit einzubeziehen. Vermietungsaufwendungen, Unterhaltsbestreitungen, Steuerberaterkosten, das Bemühen von Steuervertretern und Bevollmächtigten, ausländische Deklarations- und Dokumentationsobliegenheiten etc. sollte ebenso gebührend beachtet werden.
Die Würdigung all dieser Aspekte ist kann nur individuell und integriert erfolgen. Determinierend sind einerseits die diversen Normen des Auswanderungslandes sowie die persönliche Ausgangslage (Familienstand, übriges Einkommen und Vermögen). Schweizer Liegenschaften: Halten? Verkaufen? Vermieten? Übertragen? Steuerliche Folgen? Für alle gängigsten Auswanderungsländer halten wir wegweisende Hinweise und konkrete Empfehlungen (z.B. Steuerberater CH/Ausland, Auslandschweizer-freundliche CH-Banken, usw.) parat. Nehmen Sie rechtzeitig Kontakt auf!
