Auslandsimmobilien und Schweizer Steuern

Viele Schweizer halten im Ausland Immobilien, z.B. im Vorfeld einer Auswanderung, als Ferienobjekt oder zur diversifizierenden Investition. Nicht selten gelangt aber der ausländische Liegenschaftsbesitz entgegen der klar statuierten Steuerpflicht nicht in die schweizerische Steuererklärung, etwa aus Unwissenheit, Vergesslichkeit oder Furcht vor allzu hoher Zusatzbelastung (Immobilien werden ja in fast in allen Ländern irgendwie national besteuert, da die Staaten aufgrund ihrer Unbeweglichkeit stets leichten Zugriff haben). Das Halten von Immobilien im Ausland durch in der Schweiz unbeschränkt Steuerpflichtige schlägt sich bei der Einkommens- und Vermögenssteuer (und auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer) nieder. Zwar werden die Erträge und die Werte ausländischer Liegenschaften in der Schweiz von Gemeinde, Kanton und Bund nicht direkt belastet. Trotzdem werden sie aber zur Satzbestimmung herangezogen. Zu diesem sog. Progressionsvorbehalt ein Beispiel: Ein Schweizer Steuerpflichtiger hat in der Schweiz ein steuerbares Einkommen von 120'000 CHF, zudem erzielt er im Ausland Nettomieterträge (oder bei Eigennutzung einen Eigenmietwert) von 10'000 CHF. Diese in der Schweiz zwingend zu deklarierenden 10'000 CHF kumulieren sich nun nicht zum steuerbaren Einkommen, sondern werden eben lediglich zur Satzfestlegung berücksichtigt. Im Beispiel bewirkt der Liegenschaftsbesitz im Ausland, dass das CH-Einkommen von 120'000 zum Satz versteuert werden muss, der dem Gesamteinkommen von 130'000 CHF (120'000 CHF + 10'000 CHF) entspricht. Analog wird bei der Vermögenssteuer vorgegangen. In den häufigsten Konstellationen resultieren in der Schweiz aufgrund des ausländischen Liegenschaftsbesitzes eher geringe (oder gar keine, z.B. in Höchstsatzsituationen) Mehrbelastungen.

Steuerpflichtige, welche den ausländischen Immobilienbesitz nicht deklarieren, erfüllen ihre Erklärungspflichten nicht voll und begehen zumeist eine Steuerhinterziehung. Wer dies in der Vergangenheit getan hat und nun bereut oder korrigieren möchte, kann dies seit 2010 über eine Selbstanzeige (indes nur einmalig völlig) straffrei tun. Selbstanzeige erwirken. Dadurch entfallen die hohen Bussen, die vor 2010 regelmässig anfielen oder auch künftig bei Entdeckung von Steuerhinterziehungen durch die Steuerbehörden zum Tragen kommen. Die komplette Straffreiheit über eine Selbstanzeige kann nur erreicht werden, wenn die Steuerbehörden noch keine Kenntnis von der Hinterziehung hatten und der Steuerpflichtige die Steuerbehörden vorbehaltlos unterstützt. Bei Erfüllung der Voraussetzungen wird nicht nur von einer Busse abgesehen, sondern es gibt auch keine Strafverfolgung für weitere Straftaten, welche hinterziehungsbegleitend begangen worden sind (z.B. Urkundendelikte).

Als Folge der Strafanzeige werden nur die ordentliche Nachsteuern und der Verzugszins für maximal zehn Jahre nacherhoben, was bei nicht deklariertem Auslandsgrundbesitz wie oben erläutert zumeist nicht zu prohibitiven Nachbesteuerungssummen führt. Ähnliches gilt übrigens für den Fall, dass Personen im Erbfall über steuerlich nicht erklärte Auslandsliegenschaften zu Kenntnis kommen. Ebenfalls seit 2010 können sie dann von der sog. vereinfachten Erbennachbesteuerung profitieren. Sofern die Steuerbehörden über die verschwiegenen Einkommen und Vermögen keine Kenntnis und die Erben ihre Mitwirkungspflichten (beim Nachlassinventar) erfüllen, werden Nachsteuern mitsamt Verzugszins nur noch für die letzten drei vor dem Todesjahr abgelaufenen Steuerperioden nachgefordert (vor 2010 konnten diese noch für bis zu zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers eingefordert werden).

EMIGRATION NOW zählt im Zürcher Büro an der Dufourstrasse 147 auf zwei ausgewiesene Fachspezialisten, die hinsichtlich der schweizerischen Steuerhandhabung von Auslandsimmobilien sehr bewandert sind. Sie sind im Rahmen von Nachdeklarationen beratend tätig und haben in allen Kantonen und bezüglich der Immobilienbewertung von Auslandsimmobilien zu CH-Zwecken (speziell für Liegenschaften in Italien, Spanien, Deutschland, Frankreich, Portugal, USA und Kanada) fundiert Erfahrung. Bei einer angepeilten Selbstanzeige können sie im Rahmen von Orientierungsgespächen zunächst Konsequenzen, Modalitäten und Fallstricke aufzeigen, die kantonal unterschiedlichen Usancen (z.B. in der Bestimmung des Vermögenssteuerwertes und in der Berechnung des Eigenmietwertes der Auslandsimmobilien oder in der Behandlung von Schulden und Schuldzinsen bzw. Verlustüberhängen) präsentieren und die Nachbesteuerungssummen schätzen.  Die Beratungen können nicht nur die Nachdeklaration von Immobilien, sondern auch von weiteren Auslandsvermögenswerten (z.B. Bargeld, Bankkonten, Wertschriften, Firmenbeteiligungen, offshore-Konstrukte Erbschaftsgut, etc.) umfassen. Abgedeckt werden sowohl einfache (z.B. "vergessene" Immobilien) als auch komplexere Fälle (etwa bei regen Wertschriftentransaktionen über Auslandskonti, Erbschaften oder Schenkungen, Selbstanzeigen nach Wohnsitzwechseln oder Scheidung, im Zusammenhang mit Hinterziehungen bezüglich weiterer Steuerarten wie etwa Mehrwertsteuern, Ertrags- und Kapitalsteuern, usw.). Nach dem Erstgespräch können die Berater auf Mandatsbasis die Nachdeklaration gänzlich übernehmen oder die Kunden punktuell begleiten. Ein klärendes Orientierungsgespräch ist über Telefon 044 286 64 27 oder via info@auswanderung.ch zu vereinbaren.  

Hinweis zu AIA und Selbstanzeigen:

18.09. 2017 Die eidgenössische Steuerverwaltung hat zum Thema Automatischer Informationsaustausch von Bankdaten und straflose Selbstanzeige wie folgt Stellung genommen: "Die Beurteilung, ob eine Selbstanzeige die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, obliegt der zuständigen kantonalen Steuerverwaltung. Dies gilt auch für die Frage, ob die Steuerverwaltung von den zur Anzeige gebrachten Steuerfaktoren bereits Kenntnis hatte, und die Anzeige des­halb nicht aus eigenem Antrieb erfolgt. Nach Ansicht der ESTV wird diese Kenntnis für dem AIA unterliegende Steuerfaktoren spätes­tens ab dem 30.09.2018 vorausgesetzt, so dass deren Anzeige nicht mehr aus eigenem Antrieb erfolgt. Deshalb ist nach Meinung der ESTV eine (straflose) Selbstanzeige für solche Einkom­mensfaktoren ab diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich. Für dem AIA unterliegende Steuerfakto­ren, die erst nach 2017 bestehen, und für Steuerfaktoren aus Staaten, die dem AIA später bei­treten, gilt dies analog für den 30. September des Jahres, in welchem der diesbezügliche Da­tenaustausch (erstmals) stattfindet. Die Kenntnis aus anderen Quellen sowie das Erfüllen der übrigen Voraussetzungen der Selbst­anzeige sind unabhängig von diesem Datum."